O dado que muita gente ignora: 67% dos imóveis são vendidos com desconto
Segundo a pesquisa Raio-X FipeZAP, 67% das transações imobiliárias no primeiro trimestre de 2026 envolveram algum tipo de desconto sobre o preço anunciado. Isso significa que, na maioria dos casos, o valor pedido inicialmente não corresponde ao valor real de negociação.
Uma pesquisa rápida nos portais mostra dezenas de imóveis semelhantes anunciados na mesma região. Mas existe uma diferença crucial: o preço anunciado representa a expectativa do vendedor, não o valor que o mercado está disposto a pagar. Uma avaliação consistente precisa considerar características do imóvel, localização, oferta, demanda e o comportamento real do mercado.
O risco de anunciar acima do mercado
É natural que o proprietário queira obter o maior valor possível. No entanto, um preço elevado demais pode produzir o efeito contrário. Dados do Monitor Mercantil indicam que a velocidade média de venda de um imóvel no Brasil gira em torno de 480 dias. Na RE/MAX Brasil, esse prazo cai para 114 dias, o que mostra que uma precificação alinhada ao mercado acelera significativamente a negociação.
Imóveis que permanecem muito tempo anunciados perdem competitividade. Compradores começam a questionar por que aquele imóvel ainda não foi vendido, e a negociação se torna mais difícil. Em casos extremos, o imóvel acaba sendo vendido por um valor inferior ao que poderia ter alcançado se tivesse sido precificado corretamente desde o início. O índice FipeZAP acumulou alta de 2,89% nos preços de venda entre janeiro e julho de 2026 — um cenário de valorização moderada que torna a precificação correta ainda mais decisiva.
E anunciar abaixo do valor?
Também não é a melhor estratégia. Um preço muito baixo pode gerar uma venda rápida, mas representar perda patrimonial para o proprietário. Encontrar o equilíbrio entre competitividade e valorização exige conhecimento do mercado e análise de informações confiáveis.
O que influencia o valor de um imóvel?
Cada imóvel possui características próprias. Entre os fatores que influenciam a formação do preço estão:
- ✔ Localização;
- ✔ Estado de conservação;
- ✔ Área privativa;
- ✔ Padrão construtivo;
- ✔ Idade do imóvel;
- ✔ Número de vagas de garagem;
- ✔ Posição em relação ao sol;
- ✔ Infraestrutura do condomínio;
- ✔ Oferta e demanda na região;
- ✔ Liquidez de imóveis semelhantes.
Dois apartamentos no mesmo bairro, ou até no mesmo condomínio, podem apresentar valores diferentes.
O papel da análise de mercado
Uma boa avaliação vai muito além de atribuir um número ao imóvel. Ela procura compreender como o mercado está se comportando naquele momento e como imóveis semelhantes vêm sendo ofertados e negociados. O preço médio do metro quadrado residencial, segundo o FipeZAP de julho de 2026, varia significativamente entre capitais — de R$ 3.700/m² em Porto Alegre a mais de R$ 10.000/m² em São Paulo e Rio de Janeiro. Essas diferenças reforçam que cada região tem sua própria dinâmica.
Uma análise sólida permite definir uma estratégia de comercialização mais consistente, atraindo compradores qualificados e reduzindo o empo de permanência do imóvel no mercado.
Amanda Lopes | Corretora de Imóveis — CRECI-MG 30.422.
Atendimento consultivo em Juiz de Fora.
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