Rumores de "imposto novo na venda de imóvel" circulam por aí — e sim, a reforma tributária muda as regras. Mas a resposta não é um valor fixo: depende de quem vende, como vende e quando. Entenda o que realmente muda entre agora e 2033.

O split payment foi adiado, a reforma não

Você deve ter visto que a Receita Federal adiou o split payment obrigatório para 2028 — o sistema que separa e recolhe os impostos automaticamente no momento do pagamento. O adiamento deu a falsa impressão de que "a reforma está empurrada com a barriga".

Não está. O que mudou foi apenas o cronograma de um mecanismo. A tributação do consumo — incluindo operações com imóveis — segue avançando conforme o calendário da Emenda Constitucional nº 132/2023 e da Lei Complementar nº 214/2025. 2026 é ano-teste, 2027 começa a cobrança efetiva da CBS e o novo sistema se consolida até 2033.

Primeiro, o que NÃO muda: as isenções de Imposto de Renda na venda

Para a maioria das pessoas físicas que vendem o próprio imóvel, o ganho de capital (a diferença entre o preço de venda e o custo de aquisição) continua com as mesmas regras de isenção. Elas foram preservadas pela reforma. Continue vendendo com isenção de IR quem se enquadra em uma destas situações:

  • ✔ Único imóvel por até R$ 440 mil — desde que o vendedor não tenha vendido outro imóvel nos últimos 5 anos
  • ✔ Reinvestimento em 180 dias — quando o valor total da venda é aplicado na compra de outro imóvel residencial no prazo de 180 dias (sem limite de valor)
  • ✔ Imóveis adquiridos até 1969 — isenção total
  • ✔ Ganhos de até R$ 35 mil por mês — não sofrem incidência do imposto
  • ✔ Fatores de redução por tempo de posse — quem adquiriu o imóvel entre 1970 e 1988, por exemplo, tem redutor de 5% por ano de posse

Regra de ouro: a isenção do IR sobre ganho de capital não acabou. Se você vende o único imóvel ou reinveste em outro residencial, segue isento.

O que muda de verdade: IBS e CBS nas operações com imóveis

A reforma substitui cinco tributos (ICMS, ISS, PIS, Cofins e IPI) por dois: o IBS (estadual/municipal) e a CBS (federal). E aqui entra a boa notícia para o setor: a Lei Complementar nº 214/2025 (art. 261) estabeleceu redução de 50% na alíquota de IBS e CBS para operações com bens imóveis — venda, incorporação e loteamento. Em alguns casos específicos, a redução chega a 70%.

Na prática, se a alíquota modal do novo IVA ficar em torno de 27–28%, o setor imobiliário opera com efetivo de aproximadamente 13–14% nas operações alcançadas — antes de créditos e abatimentos da base de cálculo.

Quem é atingido:

  • ✔ Pessoas jurídicas que incorporam, vendem ou lotam imóveis: entram no novo sistema de forma ampla
  • ✔ Pessoas físicas com habitualidade: quem vende imóveis de forma profissional (na prática, mais de 3 vendas no ano, por exemplo) passa a ser tratado como contribuinte de IBS/CBS
  • ✔ Locadores profissionais: donos de mais de 3 imóveis ou com renda de aluguel acima de R$ 240 mil por ano também entram no radar

Ou seja: a venda ocasional do seu imóvel pela pessoa física continua fora do IBS/CBS. O novo tributo alcança, sobretudo, quem opera imóveis como negócio.

Cronograma: o que acontece quando

  • ✔ 2026 (ano-teste) — empresas emitem notas com os campos de IBS e CBS para fins de apuração, sem recolhimento efetivo
  • ✔ 2027 — início da cobrança efetiva da CBS; split payment entra de forma opcional e gradual
  • ✔ 2028 — split payment obrigatório nas operações entre empresas (B2B), segundo a Receita Federal
  • ✔ 2029–2032 — transição progressiva das alíquotas
  • ✔ 2033 — consolidação: ICMS, ISS, PIS e Cofins são extintos e o novo sistema opera em plenitude

E aí, vale a pena vender agora ou esperar?

Não existe resposta única — e é exatamente aí que mora o valor de acompanhar o mercado com quem entende. A isenção de IR continua valendo para a venda do seu imóvel habitual. As mudanças maiores atingem quem opera no setor em escala.

O que faz diferença real na decisão de vender hoje:

  • ✔ O momento do mercado (juros, financiamento, demanda da região)
  • ✔ O enquadramento do vendedor (PF ocasional, PF habitual ou PJ)
  • ✔ O planejamento do reinvestimento (usar a isenção dos 180 dias a seu favor)

A reforma tributária não é um motivo para pânico — é um motivo para planejamento.

 

Amanda Lopes | Corretora de Imóveis — CRECI-MG 30.422.
Atendimento consultivo em Juiz de Fora.
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