Rumores de "imposto novo na venda de imóvel" circulam por aí, e sim, a reforma tributária muda as regras. Mas a resposta não é um valor fixo: depende de quem vende, como vende e quando. Entenda o que realmente muda entre agora e 2033.

O split payment foi adiado, a reforma não

Você deve ter visto que a Receita Federal adiou o split payment obrigatório para 2028, o sistema que separa e recolhe os impostos automaticamente no momento do pagamento. O Fisco informou que a plataforma que viabiliza o mecanismo estará pronta no início de 2027, mas ele só será obrigatório quando todos os meios de pagamento e as instituições responsáveis estiverem integrados, o que deve acontecer apenas em 2028, nas operações entre empresas (; ).

O adiamento deu a falsa impressão de que "a reforma está empurrada com a barriga". Não está. O que mudou foi apenas o cronograma de um mecanismo. A tributação do consumo, incluindo operações com imóveis, segue avançando conforme o calendário da Emenda Constitucional nº 132/2023 e da Lei Complementar nº 214/2025, sancionada em 16 de janeiro de 2025 e depois ajustada pela LC 227/2026 (; ). Os testes começaram em 2026, a cobrança efetiva da CBS começa em 2027 e o novo sistema se consolida até 2033 ().

Primeiro, o que NÃO muda: as isenções de Imposto de Renda na venda

Para a maioria das pessoas físicas que vendem o próprio imóvel, o ganho de capital, a diferença entre o preço de venda e o custo de aquisição, continua com as mesmas regras de isenção. A própria Receita Federal esclareceu que nada mudou nessas regras (). Segue vendendo com isenção de IR quem se enquadra em uma destas situações:

  • ✔ Único imóvel por até R$ 440 mil, desde que o vendedor não tenha vendido outro imóvel nos últimos 5 anos ()
  • ✔ Reinvestimento em 180 dias, quando o valor total da venda é aplicado na compra de outro imóvel residencial no prazo de 180 dias, sem limite de valor ()
  • ✔ Imóveis adquiridos até 1969, com isenção total ()
  • ✔ Ganhos de até R$ 35 mil por mês, que não sofrem incidência do imposto ()
  • ✔ Fatores de redução por tempo de posse, como o redutor de 5% por ano de posse para imóveis adquiridos entre 1970 e 1988 ()

Regra de ouro: a isenção do IR sobre ganho de capital não acabou. Se você vende o único imóvel ou reinveste em outro residencial, segue isento.

O que muda de verdade: IBS e CBS nas operações com imóveis

A reforma substitui cinco tributos (ICMS, ISS, PIS, Cofins e IPI) por dois: o IBS, de estados e municípios, e a CBS, federal. E aqui entra a boa notícia para o setor: o artigo 261 da Lei Complementar nº 214/2025 reduziu em 50% as alíquotas de IBS e CBS nas operações com bens imóveis, incluindo venda, incorporação e loteamento. Para locação, cessão onerosa e arrendamento, a redução é maior, de 70% (; ). Na prática, nas locações a tributação incide sobre apenas 30% da base, e nas vendas sobre 50% ().

Há ainda dois abatimentos previstos em lei. O redutor social, do artigo 259, permite deduzir da base de cálculo R$ 100 mil por imóvel residencial novo e R$ 30 mil por lote residencial, valores atualizados mensalmente pelo IPCA. O redutor de ajuste, do artigo 258, considera o valor de aquisição do imóvel no cálculo ().

Em números de bolso: se a alíquota modal do novo IVA ficar em torno de 27% a 28%, o setor imobiliário opera com efetivo de aproximadamente 13% a 14% nas operações alcançadas, antes de créditos e abatimentos. Vale lembrar que esse é um cenário estimado, pois a alíquota de referência ainda não foi fixada oficialmente.

Quem é atingido:

  • ✔ Pessoas jurídicas que incorporam, vendem ou lotam imóveis entram no novo sistema de forma ampla
  • ✔ Pessoas físicas com habitualidade passam a ser tratadas como contribuintes de IBS/CBS quando vendem mais de três imóveis distintos, ou quando vendem mais de um imóvel que elas mesmas construíram nos cinco anos anteriores ()
  • ✔ Locadores profissionais entram no radar quando combinam dois critérios: mais de três imóveis distintos alugados e receita total com locação acima de R$ 240 mil por ano (; )

Ou seja: a venda ocasional do seu imóvel pela pessoa física continua fora do IBS/CBS. O novo tributo alcança, sobretudo, quem opera imóveis como negócio. E atenção: o ITBI continua municipal e o imposto de renda sobre ganho de capital permanece na declaração anual, pois os tributos sobre transmissão de propriedade não foram substituídos pela reforma ().

Cronograma: o que acontece quando

  • ✔ 2026 (ano-teste) — empresas emitem notas com os campos de IBS e CBS para fins de apuração, sem recolhimento efetivo ()
  • ✔ 2027 — início da cobrança efetiva da CBS; split payment entra de forma facultativa e faseada ()
  • ✔ 2028 — split payment obrigatório nas operações entre empresas (B2B), segundo a Receita Federal ()
  • ✔ 2029–2032 — transição progressiva das alíquotas
  • ✔ 2033 — consolidação: ICMS, ISS, PIS e Cofins são extintos e o novo sistema opera em plenitude ()

E aí, vale a pena vender agora ou esperar?

Não existe resposta única, e é exatamente aí que mora o valor de acompanhar o mercado com quem entende. A isenção de IR continua valendo para a venda do seu imóvel habitual. As mudanças maiores atingem quem opera no setor em escala.

O que faz diferença real na decisão de vender hoje:

  • ✔ O momento do mercado (juros, financiamento, demanda da região)
  • ✔ O enquadramento do vendedor (PF ocasional, PF habitual ou PJ)
  • ✔ O planejamento do reinvestimento (usar a isenção dos 180 dias a seu favor)

A reforma tributária não é um motivo para pânico, é um motivo para planejamento.

 

Amanda Lopes | Corretora de Imóveis — CRECI-MG 30.422.
Atendimento consultivo em Juiz de Fora.
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